Se você está planejando realizar o desmembramento de um imóvel rural no estado de São Paulo, a primeira grande barreira legal que você precisa consultar é a FMP (Fração Mínima de Parcelamento). Determinada pelo INCRA, ela define a área mínima que uma propriedade rústica deve ter para que sua divisão seja registrada em cartório.
O grande desafio para engenheiros agrimensores, técnicos e proprietários sempre foi encontrar o valor exato desse índice, que varia de município para município. No entanto, com a publicação da Instrução Especial nº 5 de 2022 do INCRA, esta tabela de índices básicos foi totalmente atualizada.
Para facilitar a sua rotina e evitar cálculos errados de cabeça, criamos o Simulador FMP SP.
Com esta ferramenta interativa, você não precisa revirar arquivos em PDF. Basta selecionar a cidade paulista e informar as áreas para descobrir, na hora, se o seu projeto de divisão de terras cumpre as exigências da legislação fundiária atualizada.
Como funciona o Simulador de Desmembramento?
O sistema realiza uma dupla checagem técnica automatizada:
- Verifica se a área a ser destacada (vendida/tirada) respeita a FMP do município.
- Garante que a área remanescente (o que sobrou) também não fique abaixo do limite legal permitido pelo INCRA.
Selecione os dados abaixo e faça a sua simulação agora mesmo:
Simulador FMP – Região Sudeste (São Paulo)
Consulte o município e descubra se o desmembramento rural cumpre as exigências da IE nº 05/2022 do INCRA.
O que acontece se um desmembramento rural ficar abaixo da FMP em SP?e o desmembramento ficar abaixo da FMP em SP?
Resposta: Na prática, o Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é proibido por lei de lavrar a escritura ou abrir uma nova matrícula se qualquer uma das parcelas (seja a área vendida ou o remanescente) ficar menor do que a Fração Mínima de Parcelamento do município. Tentar fazer isso sem uma exceção legal gera a nulidade do ato. Além disso, o imóvel pode perder a regularidade no cadastro do INCRA, impedindo a emissão do CCIR e dificultando financiamentos bancários.
Resposta: O INCRA abre poucas e rigorosas exceções para desmembramentos abaixo do limite da FMP. As principais situações permitidas por lei são:
Aquisição de parcela para anexação: Quando a área destacada (mesmo sendo menor que a FMP) for imediatamente incorporada a outro imóvel rural limítrofe que, somado a ela, permaneça regular.
Desapropriação por utilidade pública: Casos de abertura de estradas, passagens de linhas de transmissão de energia ou obras do governo.
Construção de infraestrutura específica: Divisão de áreas destinadas a fins agroindustriais autorizados ou instalação de torres de comunicação, desde que haja aprovação prévia do INCRA.
Resposta: Os valores oficiais de FMP para todos os municípios paulistas e do Brasil foram reestruturados e fixados pela Instrução Especial nº 5, de 29 de julho de 2022, do INCRA. Você pode consultar o documento na íntegra direto no Diário Oficial da União (DOU) ou utilizar o nosso simulador localizado no topo desta página para fazer a busca automatizada sem precisar ler anexos complexos.
