Quais os conceitos de divisão e a estremação de imóveis rurais?

A divisão e a estremação de imóveis rurais são procedimentos que visam a regularização fundiária de áreas que se encontram em situação de condomínio, ou seja, que possuem mais de um proprietário. Neste artigo, vamos explicar o que são esses conceitos, em quais casos se aplicam e quais são os benefícios e os desafios de realizá-los.

O que é divisão de imóvel rural?

Neste parágrafo, vou discutir sobre a divisão de imóvel rural , que nada mais é o ato de separar uma área maior em partes menores, de forma a individualizar cada fração e atribuir a cada uma delas um proprietário exclusivo.

A divisão pode ocorrer de duas formas :

A primeira forma por meio de uma escritura pública de divisão, que depende do consentimento de todos os condôminos,.

A segunda forma por meio de uma ação judicial de divisão, que pode ser proposta por qualquer um dos condôminos, independentemente da vontade dos demais.

A divisão de imóvel rural tem como objetivo extinguir o condomínio, ou seja, a situação em que várias pessoas são proprietárias de um mesmo bem. A extinção do condomínio traz vantagens para os proprietários, como a possibilidade de realizar transações imobiliárias com maior facilidade, obter crédito rural, administrar a propriedade de acordo com seus interesses, entre outras.

No entanto, a divisão de imóvel rural também tem algumas limitações e desafios. Uma delas é a observância do módulo rural, que é a medida padrão de uma propriedade rural, definida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), de acordo com a região, o tipo de exploração e a renda obtida. O módulo rural varia de 5 a 110 hectares, e nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo, salvo algumas exceções previstas em lei. Essa regra visa a evitar a fragmentação excessiva da propriedade rural e a preservar a função social da terra.

Outro desafio é a necessidade de regularizar a situação do imóvel rural perante os órgãos competentes, como o INCRA, o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e o cartório de registro de imóveis. Essa regularização envolve a apresentação de documentos, o pagamento de taxas e a realização de vistorias e levantamentos topográficos, que podem demandar tempo e recursos dos proprietários.

O que é estremação de imóvel rural?

A estremação de imóvel rural é um procedimento específico para os casos em que o imóvel rural se encontra em condomínio pro diviso, ou seja, em que cada condômino possui uma parte ideal delimitada e/ou fração ideal e localizada no imóvel. A estremação consiste em estabelecer os limites, as divisas e as confrontações da parte ideal de cada condômino, de modo que o registro do imóvel corresponda à sua real situação.

A estremação está prevista, inclusive, no Código de Processo Civil:

Código de Processo Civil. Art. 571. A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo

A estremação de imóvel rural visa extinguir o condomínio, mas se diferencia dos outros meios de divisão por não exigir a intervenção de todos os condôminos, mas apenas dos confrontantes diretos da parte ideal a ser individualizada. Os confrontantes são os proprietários das áreas que fazem limite com a parte ideal em questão.

Para que ocorra a estremação, é necessário que a área demarcada e consolidada do proprietário sobre a parte ideal conte com, no mínimo, cinco anos. Além disso, é preciso que o ato se dê por meio de uma escritura pública declaratória, que deverá constar a assinatura do proprietário e do cônjuge, e dos confrontantes e dos cônjuges. Lavrada a escritura, essa deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis para ser aberta uma nova matrícula, individualizando a parte ideal.

A estremação de imóvel rural é uma forma de regularizar a situação de muitos imóveis rurais que se encontram em condomínio pro diviso, sem a necessidade de recorrer ao judiciário ou de obter o consentimento de todos os condôminos. Essa regularização é beneficial para os proprietários, como a segurança jurídica, a valorização do imóvel, a facilitação de negócios e a obtenção de crédito.

Quais a documentos e requistos necessários para a estremação de imóvel rual?

1. Primeiramente todos os confrontantes deverão concordar com a estremação;
2. O proprietário deverá exercer de forma exclusiva a posse sobre o imóvel há mais de 5 anos;
3. Deve-se atentar para a Fração Mínima de Parcelamento – FMP, que não poderá ser inferior ao exigido por lei;
4. A estremação deverá ser efetivada mediante, Escritura Pública ou Instrumento Particular de Estremação, em Cartório de Notas, (a escritura pública é uma manifestação de vontade das partes feita diante de um Tabelião de Notas contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge, bem como dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no Artigo 108, do Código Civil.

5. Certidão de matrícula do imóvel, para comprovação da propriedade sobre o bem;

6. Certificado de Cadastro do Imóvel Rural – CCIR;

7. Comprovação de quitação do Imposto sobre Propriedade Territorial Rural – ITR;

8. Planta e memorial descritivo assinados pelo proprietário e seu e cônjuge, da parte ideal e/ou fração ideal a área em questão e pelos confrontantes e seus cônjuges;

9. Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT referente aos serviços técnicos realizados, devidamente quitados e assinado, tanto pelo responsável técnico como pelo proprietário.

Conclusão

A divisão e a estremação de imóveis rurais são procedimentos que visam a regularização fundiária de áreas que se encontram em situação de condomínio, ou seja, que possuem mais de um proprietário. Esses procedimentos visam extinguir o condomínio e atribuir a cada proprietário uma fração individualizada do imóvel rural. Essa individualização traz vantagens para os proprietários, como a possibilidade de administrar a propriedade de acordo com seus interesses, realizar transações imobiliárias com maior facilidade, obter crédito rural, entre outras. No entanto, esses procedimentos também têm algumas limitações e desafios, como a observância do módulo rural, a necessidade de regularizar a situação do imóvel perante os órgãos competentes e a obtenção do consentimento dos confrontantes. Por isso, é importante que os proprietários de imóveis rurais busquem orientação jurídica especializada para realizar a divisão ou a estremação de forma segura e eficiente. 

Espero que você tenha gostado do meu artigo. Se você tiver alguma sugestão ou comentário.