5. O que é enfiteuse ou aforamento ?

A enfiteuse ou aforamento é um instituto jurídico que consiste na divisão do domínio de um imóvel entre duas pessoas: o senhorio direto e o enfiteuta. O senhorio direto é o proprietário original do imóvel, que cede ao enfiteuta o domínio útil, ou seja, o direito de usar, gozar e dispor do bem, mediante o pagamento de uma renda anual, chamada de foro ou pensão. O enfiteuta, por sua vez, é o titular do domínio útil, que pode explorar economicamente o imóvel, bem como transmiti-lo por atos inter vivos ou causa mortis, desde que respeite o direito de preferência do senhorio direto e pague a ele uma taxa, chamada de laudêmio, em caso de alienação.

A enfiteuse ou aforamento tem origem no direito romano e foi muito utilizada no Brasil durante o período colonial e imperial, como forma de incentivar o povoamento e o desenvolvimento de áreas inóspitas, incultas ou abandonadas, especialmente as terras de marinha, que são aquelas situadas na faixa de 33 metros a partir da Linha do Preamar Média (LPM) de 1831. Essas terras pertencem à União e são administradas pelo Serviço de Patrimônio da União (SPU).

A enfiteuse ou aforamento foi regulada pelo Código Civil de 1916, que previa a sua constituição por contrato ou por sentença judicial, e a sua extinção por diversos modos, como a redenção, a consolidação, a remição, a renúncia, a confusão, a resolução, a desapropriação, a perda ou deterioração do imóvel, entre outros. O Código Civil de 1916 também estabelecia os direitos e deveres do senhorio direto e do enfiteuta, bem como as ações judiciais cabíveis para a defesa da enfiteuse, como a ação de censo, a ação de cobrança de foro, a ação de preferência, a ação de nunciação de obra nova, entre outras.

No entanto, a enfiteuse ou aforamento foi considerada um instituto anacrônico, injusto e incompatível com a função social da propriedade, pois gerava uma situação de duplo domínio, de dependência e de exploração do enfiteuta pelo senhorio direto. Por isso, o Código Civil de 2002 proibiu a constituição de novas enfiteuses ou aforamentos, subordinando as existentes, até a sua extinção, às disposições do Código Civil de 1916 e das leis posteriores. O Código Civil de 2002 também previu a possibilidade de o enfiteuta adquirir o domínio pleno do imóvel, mediante o pagamento de uma indenização ao senhorio direto, que não poderá exceder a 2,5% do valor do domínio útil.

6. O que é usufruário (nú-proprietário)?

O usufrutuário (nú-proprietário) é uma situação jurídica que envolve a divisão do domínio de um bem entre duas pessoas: o usufrutuário e o nu-proprietário.

O usufrutuário é aquele que tem o direito de usar, gozar e fruir do bem, sem alterar a sua substância, por um tempo determinado ou pela sua vida.

O nu-proprietário é aquele que tem o direito de dispor do bem, ou seja, de vendê-lo, doá-lo ou transmiti-lo por herança, mas somente após a extinção do usufruto.

O usufruto pode ser constituído por contrato, testamento, doação, usucapião, lei ou sentença judicial. O usufruto pode recair sobre bens móveis ou imóveis, corpóreos ou incorpóreos, singulares ou universais. O usufruto pode ser total ou parcial, exclusivo ou simultâneo, vitalício ou temporário, simples ou múltiplo.

O usufrutuário tem o direito de usar o bem conforme a sua destinação, de perceber os frutos naturais, civis e industriais que ele produz, de alugar, emprestar ou ceder gratuitamente o uso do bem a terceiros, de defender o bem contra terceiros que o turbem ou esbulhem, de reivindicar o bem de quem injustamente o detenha, de fazer as benfeitorias necessárias ou úteis no bem, de ser indenizado pelas benfeitorias que fizer no bem, de preferir na aquisição do bem, em caso de alienação pelo nu-proprietário.

O usufrutuário tem o dever de conservar o bem como se fosse seu, de pagar as despesas ordinárias de conservação e administração do bem, de pagar os impostos, taxas e contribuições que incidam sobre o bem, de prestar caução ao nu-proprietário, salvo se for dispensado, de comunicar ao nu-proprietário qualquer lesão ou ameaça ao bem, de restituir o bem ao nu-proprietário findo o usufruto.

O nu-proprietário tem o direito de dispor do bem, respeitado o usufruto, de reaver o bem com todos os seus acessórios e melhoramentos, findo o usufruto, de fiscalizar o estado e a conservação do bem, de exigir caução do usufrutuário, se não for dispensado, de receber o laudêmio, se o usufrutuário alienar o bem aforado.

O nu-proprietário tem o dever de respeitar o usufruto, de não prejudicar ou impedir o exercício do usufruto, de concorrer com o usufrutuário nas despesas extraordinárias do bem, de fazer as reparações de caráter extraordinário no bem, de pagar as dívidas que gravem o bem, de não alterar a forma e a destinação do bem.

O usufruto se extingue por vários motivos, tais como: pela morte do usufrutuário, pelo termo de sua duração, pela renúncia do usufrutuário, pela extinção da pessoa jurídica usufrutuária, pela cessação do motivo pelo qual foi constituído, pela destruição ou deterioração do bem, pela consolidação da propriedade, pela prescrição, pela desapropriação, pela não utilização ou não fruição do bem.

7. O que é parceria rural?

A parceria rural é uma forma de contrato agrário que envolve a cessão do uso de um imóvel rural ou de parte dele, por parte do proprietário ou possuidor, a outra pessoa que se encarrega de explorá-lo economicamente, mediante a partilha dos frutos e dos riscos da atividade. A parceria rural pode ter como objeto a exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, e pode incluir também a entrega de animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal.

A parceria rural é regulada pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e pelo Decreto nº 59.566/66, que estabelecem as regras gerais para a sua constituição, extinção, direitos e deveres das partes, bem como as ações judiciais cabíveis para a sua defesa. A parceria rural deve ser feita por escrito e registrada no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, para garantir a sua validade e segurança jurídica.

Na parceria rural, há duas partes envolvidas: o parceiro-outorgante e o parceiro-outorgado. O parceiro-outorgante é aquele que cede o uso do imóvel rural, podendo ser o proprietário, o possuidor ou o enfiteuta. O parceiro-outorgado é aquele que recebe o uso do imóvel rural, podendo ser uma pessoa física ou jurídica, ou um conjunto familiar, que se compromete a explorar o imóvel rural em parceria.

O parceiro-outorgante tem o direito de receber uma renda anual, chamada de foro ou pensão, que pode ser fixada em dinheiro ou em percentual da produção. O parceiro-outorgante também tem o direito de fiscalizar o estado e a conservação do imóvel rural, de exigir caução do parceiro-outorgado, se não for dispensado, de comunicar ao parceiro-outorgado qualquer lesão ou ameaça ao imóvel, de preferir na aquisição do imóvel, em caso de alienação pelo parceiro-outorgado, e de receber o laudêmio, que é uma taxa paga pelo parceiro-outorgado em caso de venda do domínio útil do imóvel aforado.

O parceiro-outorgado tem o direito de usar, gozar e fruir do imóvel rural, conforme a sua destinação, de perceber os frutos naturais, civis e industriais que ele produz, de alugar, emprestar ou ceder gratuitamente o uso do imóvel a terceiros, de defender o imóvel contra terceiros que o turbem ou esbulhem, de reivindicar o imóvel de quem injustamente o detenha, de fazer as benfeitorias necessárias ou úteis no imóvel, de ser indenizado pelas benfeitorias que fizer no imóvel, de preferir na aquisição do imóvel, em caso de alienação pelo parceiro-outorgante.

O parceiro-outorgado tem o dever de conservar o imóvel como se fosse seu, de pagar as despesas ordinárias de conservação e administração do imóvel, de pagar os impostos, taxas e contribuições que incidam sobre o imóvel, de prestar caução ao parceiro-outorgante, salvo se for dispensado, de comunicar ao parceiro-outorgante qualquer lesão ou ameaça ao imóvel, de restituir o imóvel ao parceiro-outorgante finda a parceria.

A parceria rural pode ser extinta por diversos motivos, tais como: pelo termo de sua duração, pela renúncia de uma das partes, pela extinção da pessoa jurídica parceira, pela cessação do motivo pelo qual foi constituída, pela destruição ou deterioração do imóvel, pela consolidação da propriedade, pela prescrição, pela desapropriação, pela não utilização ou não fruição do imóvel.

A parceria rural é uma alternativa para os produtores rurais que desejam otimizar o uso de suas terras e compartilhar os benefícios e os riscos da atividade rural. No entanto, é importante que o contrato de parceria rural seja feito com clareza e cautela, para evitar conflitos e prejuízos futuros.

8. O que é comodato e como funciona esse tipo de contrato?

O comodato é um tipo de contrato em que ocorre o empréstimo gratuito de coisas que não podem ser substituídas por outra igual, como um imóvel, um veículo, um equipamento, uma obra de arte, etc. A única obrigação de quem recebe o bem (comodatário) é devolvê-lo no prazo combinado e nas mesmas condições que recebeu. Quem empresta o bem (comodante) não pode cobrar nada pelo uso, nem exigir a restituição antes do termo estipulado, salvo se houver necessidade urgente e imprevista.

O comodato é um contrato unilateral, ou seja, só gera obrigações para o comodatário, que deve conservar, usar e restituir o bem emprestado. O comodante, por sua vez, só tem direitos, como o de reaver o bem no fim do contrato, o de fiscalizar o seu uso e o de rescindir o contrato em caso de descumprimento das cláusulas.

O comodato é regulado pelos artigos 579 a 585 do Código Civil Brasileiro, que estabelecem as regras gerais sobre esse tipo de contrato. No entanto, as partes podem estipular livremente as condições específicas do empréstimo, como o prazo, a finalidade, as garantias, as penalidades, etc. Por isso, é recomendável que o contrato de comodato seja feito por escrito e registrado em cartório, para dar mais segurança jurídica aos envolvidos.

8.1. Quais são os tipos de comodato?

O comodato pode ser classificado em diferentes tipos, de acordo com o objeto, o prazo, a finalidade e a forma do contrato. Veja alguns exemplos:

• Comodato de imóvel: é o empréstimo de um imóvel, como uma casa, um apartamento, um terreno, etc. Nesse caso, o comodatário pode usar o imóvel para morar, trabalhar, estudar, etc., desde que respeite a destinação acordada com o comodante. O comodatário também deve pagar as despesas ordinárias do imóvel, como água, luz, gás, condomínio, etc., e zelar pela sua conservação e segurança.
• Comodato por tempo determinado: é aquele em que as partes fixam um prazo para a devolução do bem emprestado, que pode ser uma data específica ou a ocorrência de um evento. Por exemplo, o comodato de um imóvel até o fim de um curso, ou o comodato de um veículo até a entrega de uma mercadoria. Nesse caso, o comodante só pode exigir a restituição antes do prazo se houver necessidade urgente e imprevista, e o comodatário só pode devolver o bem antes do prazo se houver consentimento do comodante.
• Comodato por tempo indeterminado: é aquele em que as partes não estipulam um prazo para a devolução do bem emprestado, que fica à disposição do comodatário até que o comodante o reclame. Por exemplo, o comodato de uma obra de arte para uma exposição, ou o comodato de um equipamento para um projeto. Nesse caso, o comodante pode exigir a restituição a qualquer momento, e o comodatário deve devolver o bem imediatamente, salvo se houver um prazo razoável para isso.

8.2. Quais são as vantagens e desvantagens do comodato?

O comodato apresenta vantagens e desvantagens, tanto para o comodante quanto para o comodatário. Algumas delas são:

Vantagens:

• Para o comodante: permite ceder o uso de um bem que não está sendo utilizado, evitando a sua depreciação, deterioração ou perda; permite ajudar alguém que precisa do bem, como um familiar, um amigo, um funcionário, etc.; permite manter a propriedade e a posse indireta do bem, podendo reavê-lo no fim do contrato ou em caso de necessidade.
• Para o comodatário: permite usar um bem sem pagar nada por isso, economizando recursos financeiros; permite usufruir de um bem que não poderia adquirir, como um imóvel, um veículo, um equipamento, etc.; permite devolver o bem quando não precisar mais dele, sem ter que arcar com a sua venda, doação ou descarte.

Desvantagens:

• Para o comodante: implica em abrir mão do uso do bem durante o contrato, podendo precisar dele em alguma situação; implica em confiar no comodatário para cuidar do bem, podendo sofrer algum dano, furto ou extravio; implica em arcar com as despesas extraordinárias do bem, como impostos, taxas, multas, etc.
• Para o comodatário: implica em assumir a responsabilidade pelo bem, devendo conservá-lo, usá-lo e restituí-lo nas mesmas condições que recebeu; implica em respeitar a finalidade e o prazo do contrato, podendo ser cobrado ou penalizado pelo comodante; implica em depender da vontade do comodante, podendo ter que devolver o bem a qualquer momento.

9. Concessão

A concessão é um instrumento jurídico que permite ao poder público transferir a execução de um serviço ou obra pública para uma entidade privada, mediante remuneração e condições estabelecidas em contrato. A concessão visa garantir a prestação de serviços públicos de qualidade, com eficiência e menor custo para o Estado e para os usuários.

A concessão é regulada pela Constituição Federal, pela Lei nº 8.987/95 (Lei de Concessões) e pela Lei nº 11.079/04 (Lei de Parcerias Público-Privadas). Existem diferentes tipos de concessão, de acordo com o objeto, o prazo, o regime de tarifas e a forma de remuneração do concessionário.

9.1. Tipos de concessão

Concessão comum: é aquela em que o concessionário assume o risco do empreendimento e é remunerado exclusivamente pelas tarifas cobradas dos usuários do serviço. Exemplos: rodovias, aeroportos, portos, ferrovias, energia elétrica, saneamento básico, etc.

Concessão patrocinada: é uma modalidade de parceria público-privada (PPP) em que, além das tarifas, o concessionário recebe uma contraprestação pecuniária do poder público, para viabilizar projetos de maior complexidade ou de menor atratividade econômica. Exemplos: metrô, trem de alta velocidade, hospitais, presídios, etc.

Concessão administrativa: é outra modalidade de PPP em que o concessionário presta um serviço de interesse do poder público, sem cobrar tarifas dos usuários, mas recebendo uma remuneração do próprio poder público. Exemplos: gestão de sistemas de informática, iluminação pública, coleta de lixo, etc.

Concessão de uso: é aquela em que o poder público cede o uso de um bem público para uma entidade privada, mediante pagamento de uma taxa ou de um percentual sobre a receita obtida com a exploração do bem. Exemplos: quiosques, estacionamentos, lojas, etc.

Concessão de direito real de uso: é aquela em que o poder público transfere o domínio útil de um bem público para uma entidade privada, por tempo determinado ou indeterminado, mediante pagamento de uma taxa ou de um percentual sobre a receita obtida com a exploração do bem. Exemplos: terrenos, imóveis, etc.

9.2. Características da concessão

A concessão é um contrato administrativo, que possui as seguintes características:

• É formalizado por meio de licitação pública, na modalidade concorrência ou leilão, em que são avaliados critérios técnicos e econômicos dos interessados.
• É temporário, ou seja, tem um prazo de duração definido em contrato, que pode variar de acordo com o tipo de concessão e o objeto concedido.
• É bilateral, ou seja, envolve direitos e obrigações recíprocos entre o poder concedente e o concessionário.
• É oneroso, ou seja, implica uma contraprestação financeira do concessionário ao poder concedente, que pode ser uma taxa, um percentual, uma outorga, uma contrapartida, etc.
• É intuitu personae, ou seja, leva em conta as qualidades pessoais do concessionário, que não pode transferir a concessão para terceiros sem a autorização do poder concedente.
• É precário, ou seja, pode ser extinto antes do prazo previsto em caso de descumprimento das cláusulas contratuais, de inadimplência, de falência, de interesse público, etc.

10. O que é registro de imóvel ?

O registro de imóveis é o ato jurídico que confere publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos direitos reais sobre bens imóveis, tais como a propriedade, a hipoteca, a servidão, a enfiteuse, o usufruto, entre outros. O registro de imóveis é feito nos cartórios de registro de imóveis, que são órgãos delegados do Poder Judiciário, responsáveis pela matrícula, inscrição, averbação e cancelamento dos atos relativos aos imóveis situados em sua circunscrição territorial.

O registro de imóveis é essencial para garantir a legalidade, a legitimidade e a disponibilidade do imóvel, bem como para prevenir conflitos, fraudes e litígios envolvendo a sua posse ou propriedade. O registro de imóveis também é importante para fins fiscais, tributários, urbanísticos, ambientais e sociais, pois permite o controle e a fiscalização do uso e da ocupação do solo, a arrecadação de impostos e taxas, a regularização fundiária, a reforma agrária, a proteção do patrimônio histórico e cultural, entre outros.

O registro de imóveis é composto por três elementos principais:

1. a matrícula,
2. a inscrição e a
3. averbação.

A matrícula é o ato que individualiza o imóvel, atribuindo-lhe um número e uma descrição, que contém os dados de identificação, localização, dimensão, confrontação, caracterização e titularidade do imóvel.

A inscrição é o ato que registra os direitos reais sobre o imóvel, tais como a propriedade, a hipoteca, a servidão, a enfiteuse, o usufruto, entre outros.

A averbação é o ato que registra as alterações ou modificações que ocorrem no imóvel ou nos direitos reais sobre ele, tais como a mudança de nome, estado civil, endereço, regime de bens, forma de aquisição, valor, destinação, área, limites, benfeitorias, entre outros.

O registro de imóveis é feito mediante a apresentação de um título hábil, que pode ser um documento público ou particular, que contenha os requisitos legais para a sua validade e eficácia, tais como a qualificação das partes, a descrição do imóvel, o valor da transação, a forma de pagamento, as cláusulas e condições, as assinaturas, as testemunhas, o reconhecimento de firma, entre outros. O título é submetido à qualificação registral, que é a análise feita pelo oficial do cartório de registro de imóveis, para verificar se o título está apto a ser registrado, de acordo com as normas legais e os princípios registrais. Se o título estiver em ordem, o oficial procederá ao registro, que consiste na transcrição do título no livro de registro, com a indicação da data, hora, número, valor e forma de pagamento do registro. Se o título apresentar algum defeito ou irregularidade, o oficial recusará o registro, devolvendo o título ao apresentante, com a indicação dos motivos da recusa, através de Nota de Devolução.

O registro de imóveis é um serviço público remunerado, que está sujeito ao pagamento de emolumentos, que são as taxas cobradas pelos cartórios de registro de imóveis pela prestação dos serviços registrais. Os emolumentos variam de acordo com o estado, o valor e a natureza do imóvel e do ato registral. Além dos emolumentos, o registro de imóveis também está sujeito ao pagamento de impostos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) e o Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que devem ser recolhidos antes ou no momento do registro.

O registro de imóveis é um instrumento de segurança jurídica, de garantia de direitos e de desenvolvimento social e econômico. Por isso, é fundamental que todo aquele que adquire, transmite, modifica ou extingue um direito real sobre um imóvel, faça o registro de imóveis, para assegurar a sua propriedade e evitar problemas futuros.

Pela lei brasileira só é dono de imóvel quem registra a compra (registro de escritura) no Cartório de Registro de Imóvel.

A compra e venda de imóvel é regulada pela legislação de forma que só é dono aquele que adquiriu o imóvel através de Escritura.

A Escritura é o contrato de compra e venda de imóvel feito pelo Cartório. Diferente de um contrato particular que pode ser levado a registro (mas não é escritura), tornando-se público, a escritura de compra e venda já é pública.

Nós brasileiros costumamos achar que só a escritura é o suficiente. Mas não é. Quem tem escritura de compra e venda não é dono (tem uma expectativa de ser dono – meio caminho). Para ser dono efetivo e presumidamente inquestionável é necessário Registrar essa Escritura no Cartório de Registro de Imóvel. É a exigência da lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973).

Cada imóvel tem uma matrícula. Nós a comparamos com o nosso CPF. O número da matrícula do imóvel é a identificação do Imóvel. Pelo número da matrícula é que podemos verificar todos os eventos relacionados ao Imóvel em questão. Todas as compras, penhoras, tudo relacionado à existência do imóvel deve estar na Certidão do Imóvel que é identificada pelo número da matrícula do imóvel.

Corre o risco de perder o imóvel quem não adquire essa propriedade através de escritura pública e realiza o registro dela.

Se você tiver alguma dúvida ou sugestão sobre esse assunto, ou sobre qualquer outro tema que eu possa ajudar, por favor me envie uma mensagem