4. O que é usucapião de imóvel rural ?
O usucapião é um modo de adquirir a propriedade de um bem pela posse contínua, pacífica e sem oposição por um determinado período de tempo. O usucapião pode ser aplicado tanto a bens móveis quanto a bens imóveis, sendo que cada um possui suas modalidades e requisitos específicos.
Neste artigo, vamos abordar o usucapião de imóvel rural, também chamado de usucapião especial rural ou pro labore. Trata-se de uma forma de regularizar a situação de pessoas que ocupam e exploram economicamente terras devolutas ou abandonadas, contribuindo para o desenvolvimento social e rural do país.
O usucapião de imóvel rural é uma modalidade de usucapião que permite a aquisição da propriedade de um imóvel rural de até 50 hectares, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, rural ou urbano, e que tenha utilizado a terra para sua moradia e para o seu trabalho ou de sua família, por pelo menos cinco anos ininterruptos e sem oposição.
O usucapião de imóvel rural está previsto no artigo 191 da Constituição Federal de 1988, no artigo 1.239 do Código Civil de 2002 e na Lei nº 6.969/81, que regulamenta o procedimento para a sua concessão.
4.1. Quais são os requisitos para o usucapião de imóvel rural?
Para que o possuidor possa requerer o usucapião de imóvel rural, é necessário que ele preencha os seguintes requisitos:
- Área: o imóvel rural deve ter no máximo 50 hectares, que equivalem a 500.000 m². Se a área for superior a esse limite, o possuidor não poderá usucapir a totalidade, mas apenas a fração de 50 hectares.
- Posse: o possuidor deve exercer a posse do imóvel rural de forma mansa, pacífica, contínua e sem oposição, ou seja, sem que haja qualquer conflito ou contestação por parte do proprietário ou de terceiros. Além disso, o possuidor deve ter o ânimo de dono, ou seja, a intenção de agir como se fosse o legítimo proprietário do imóvel.
- Prazo: o possuidor deve manter a posse do imóvel rural por pelo menos cinco anos ininterruptos, ou seja, sem que haja qualquer interrupção ou abandono da posse durante esse período.
- Moradia: o possuidor deve utilizar o imóvel rural como sua moradia, ou seja, como seu domicílio habitual e permanente, onde reside com sua família e desenvolve suas atividades cotidianas.
- Trabalho: o possuidor deve utilizar o imóvel rural para o seu trabalho ou de sua família, ou seja, para a exploração econômica da terra, seja por meio da agricultura, da pecuária, da silvicultura, da pesca ou de qualquer outra atividade rural. O possuidor deve demonstrar que tornou o imóvel produtivo por seu esforço pessoal ou familiar, cumprindo assim a função social da propriedade.
- Ausência de outro imóvel: o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, rural ou urbano, no território nacional. Se o possuidor tiver outro imóvel em seu nome, ele perderá o direito ao usucapião de imóvel rural.
4.2. Como funciona o procedimento para o usucapião de imóvel rural?
O possuidor que preencher os requisitos para o usucapião de imóvel rural pode requerer a declaração da propriedade do imóvel por meio de duas formas: judicial ou extrajudicial.
A forma judicial consiste em ajuizar uma ação de usucapião na vara cível da comarca onde se localiza o imóvel rural, com a assistência de um advogado. O possuidor deve apresentar os documentos que comprovem a sua posse e o cumprimento dos requisitos, tais como: contrato de compra e venda, recibos de pagamento de impostos, contas de água e luz, declaração de imposto de renda, certidão negativa de propriedade, testemunhas, fotos, entre outros.
O possuidor deve citar na ação o proprietário do imóvel, se for conhecido, bem como os confrontantes, ou seja, os proprietários dos imóveis vizinhos. Além disso, o possuidor deve notificar o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), a União, o Estado e o Município, para que se manifestem sobre a existência de interesse público ou social na área usucapienda.
O juiz, após analisar os documentos e ouvir as partes, determinará a realização de uma perícia técnica, para verificar a área, os limites e a localização do imóvel rural. O juiz também determinará a publicação de editais, para que eventuais interessados ou o Ministério Público possam se opor ao pedido de usucapião.
Se não houver oposição ou se esta for rejeitada, o juiz proferirá a sentença, declarando o possuidor como proprietário do imóvel rural e determinando a expedição de uma certidão, que deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis para a averbação da propriedade.
A forma extrajudicial consiste em requerer a declaração da propriedade do imóvel rural diretamente no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, com a assistência de um advogado. O possuidor deve apresentar os mesmos documentos que comprovariam a sua posse e o cumprimento dos requisitos na via judicial, bem como uma ata notarial, que é um documento lavrado por um tabelião, que atesta a veracidade dos fatos e das provas apresentadas.
O possuidor também deve apresentar uma planta e um memorial descritivo do imóvel rural, assinados por um profissional habilitado e com a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Além disso, o possuidor deve apresentar as certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
O oficial do cartório de registro de imóveis, após analisar os documentos, consultará o INCRA, a União, o Estado e o Município, para que se manifestem sobre a existência de interesse público ou social na área usucapienda. O oficial também notificará o proprietário do imóvel, se for conhecido, bem como os confrontantes, para que se manifestem sobre o pedido de usucapião.
O oficial do cartório de registro de imóveis também promoverá a publicação de editais, para que eventuais interessados ou o Ministério Público possam se opor ao pedido de usucapião.
Se não houver oposição ou se esta for rejeitada, o oficial do cartório de registro de imóveis registrará a propriedade do imóvel rural em nome do possuidor, encerrando o procedimento.
Vale ressaltar que a forma extrajudicial é mais rápida e menos burocrática que a forma judicial, mas depende da concordância de todas as partes envolvidas. Caso haja qualquer discordância ou dúvida, o procedimento deverá ser encaminhado para a via judicial.
4.3. Quais são as vantagens do usucapião de imóvel rural?
O usucapião de imóvel rural traz diversas vantagens para o possuidor e para a sociedade, tais como:
- Regularização da propriedade: o possuidor passa a ter a segurança jurídica de ser o legítimo proprietário do imóvel rural, podendo usufruir de todos os direitos e deveres decorrentes da propriedade, como a proteção possessória, a indenização pelas benfeitorias, a transmissão por herança, a alienação, o arrendamento, a hipoteca, o usufruto, entre outros.
- Acesso ao crédito: o possuidor, ao se tornar proprietário do imóvel rural, pode ter acesso a linhas de crédito específicas para o financiamento da atividade rural, como o Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar (PRONAF), o Programa Nacional de Apoio ao Médio Produtor Rural (PRONAMP), o Programa de Garantia da Atividade Agropecuária (PROAGRO), entre outros.
Para saber, quais os procedimentos de certificação de usucapião no Sigef, consulte o seguinte link:
