2. O que é detenção de imóvel rural ?

A detenção de imóvel rural é a situação em que uma pessoa ocupa uma propriedade rural em nome de outra, por dependência, permissão ou tolerância está prevista no artigo 1.198 do Código Civil de 2002 dispõe sobre a detenção: “Considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.”

A detenção é diferente da posse, que é o exercício de fato de alguns dos poderes inerentes à propriedade, como usar, gozar e dispor do bem.

A detenção não confere ao detentor os direitos e deveres de um possuidor, como a proteção possessória, a indenização pelas benfeitorias, a usucapião e a responsabilidade pelos tributos e encargos do imóvel. O detentor também não pode alienar, arrendar, hipotecar ou gravar o imóvel rural sem a autorização do proprietário ou possuidor.

A detenção pode ser transformada em posse, se o detentor passar a agir por conta própria, em seu próprio interesse, com o ânimo de possuidor, rompendo a relação de subordinação com o proprietário ou possuidor. Essa mudança de caráter da detenção é chamada de inversão da posse e pode ser provada por meio de testemunhas, documentos, atos materiais ou qualquer outro meio de prova admitido em direito.

A inversão da posse permite ao detentor iniciar a contagem do prazo para a usucapião, que é a aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta, sob certas condições. 

A detenção de imóvel rural é uma realidade comum no Brasil, especialmente entre os trabalhadores rurais, os caseiros, os parceiros, os arrendatários e os comodatários. Essas categorias de detentores devem estar atentas aos seus direitos e deveres, bem como às possibilidades de transformação da detenção em posse e de aquisição da propriedade por usucapião.

3. O que é posse de imóvel rural ?

A posse de imóvel rural é a situação em que uma pessoa exerce de fato alguns dos poderes inerentes à propriedade, como usar, gozar e dispor do bem, com o ânimo de dono, sem depender de outra pessoa, estaá prevista no artigo 1.196 do Código Civil de 2002 reza que: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”. A posse é diferente da detenção, que é a ocupação de uma propriedade rural em nome de outra pessoa, por dependência, permissão ou tolerância.

A posse confere ao possuidor os direitos e deveres de um proprietário, como a proteção possessória, a indenização pelas benfeitorias, a usucapião e a responsabilidade pelos tributos e encargos do imóvel. O possuidor também pode alienar, arrendar, hipotecar ou gravar o imóvel rural, desde que tenha o registro no cartório de sua propriedade ou a justa posse.

A posse pode ser adquirida por meio de atos jurídicos, como compra e venda, doação, herança, cessão de direitos, ou por meio de atos materiais, como a ocupação, a invasão, a esbulho, a turbação ou a sucessão. A posse pode ser classificada em justa ou injusta, de boa-fé ou de má-fé, mansa e pacífica ou violenta e clandestina, nova ou velha, com ou sem título, direta ou indireta, entre outras.

A posse pode ser demonstrada por meio de contas de prestação de serviços públicos em nome do possuidor, como água, luz etc. Testemunhas, fotos e documentos legais como contrato particular de compra e venda também são utilizados quando é necessário efetuar a comprovação de posse. É importante ressaltar que nos contratos de compra e venda deve haver cláusula de transferência de posse.

A posse pode ser perdida por meio de abandono, destruição, renúncia, cessão, revindicação do proprietário, usucapião de terceiro, entre outros. A posse também pode ser contestada por meio de ações possessórias, como reintegração de posse, manutenção de posse ou interdito proibitório, que visam proteger o possuidor contra atos que ameacem ou violem sua posse.

A posse de imóvel rural é uma realidade comum no Brasil, especialmente entre os trabalhadores rurais, os assentados, os quilombolas, os indígenas e os sem-terra. Essas categorias de possuidores devem estar atentas aos seus direitos e deveres, bem como às possibilidades de regularização da posse e de aquisição da propriedade por usucapião.

3.1. Tipos de posse :

• A posse direta pode ser explicada como a posse daquele que a exerce diretamente sobre a coisa, exercendo os poderes do proprietário, sem nenhum obstáculo, tendo, pois, o contato físico com a coisa.
• Já a posse indireta é a do possuidor que entrega a coisa a outrem, em virtude de uma relação jurídica existente entre eles, como no caso de contrato de locação, depósito, comodato e tutela, quando couber ao tutor guardar os bens do tutelado. Nesta, portanto, não há contato físico do possuidor com a coisa.

No caso concreto, no contrato de locação, o locador (dono do imóvel que cede para quem lhe paga o preço) tem a posse indireta, enquanto o locatário (aquele que fica na coisa, e paga o aluguel) tem a posse direta.

A implicação jurídica dessa classificação é que a posse do possuidor direto não exclui a do indireto, pois ambas deverão coexistir harmonicamente.

Dessa forma o possuidor direto nunca poderá reivindicar a sua posse excluindo a do possuidor indireto. Mas no caso do possuidor indireto ameaçar a posse do direto, esse contará com as alternativas legais para que sua posse seja preservada, enquanto perdurar a relação que originou a posse. Nesse sentido reza o art. 1.197 do Código Civil de 2002: “A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.”

• A posse por justo título é utilizada nos casos em que o imóvel possui documentos passíveis de registro, mas que até o momento do cadastro não foram registrados no Cartório de Registros de Imóveis competente.

Exemplos de alguns documentos passíveis de registro: Escritura Pública de Compra e Venda, Formal de Partilha, Sentença Declaratória de Usucapião, Escritura Pública ou Particular de Doação, Contrato Social de Constituição de Empresa, outros.

Justo título é o documento hábil a legitimar a posse. Havendo justo título presume-se a boa-fé do possuidor. São justos títulos: escritura por instrumento particular, a escritura pública, e o compromisso de compra e venda (devidamente quitado) e a sucessão.

• A posse por simples ocupação é utilizada nos casos em que o imóvel não possui nenhum documento registrado ou passível de registro imobiliário, ou seja, posse simples e passiva. São áreas que em algum momento deverão ser apreciadas em um Processo Judicial de Usucapião, objetivando torná-las legalmente adquiridas e registradas.