A adjudicação compulsória extrajudicial é um dos avanços mais relevantes trazidos pelo atual movimento de desjudicialização no Direito brasileiro. A partir da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973), tornou-se possível regularizar a propriedade imobiliária de forma mais célere e menos onerosa, sem a necessidade de ação judicial, desde que atendidos os requisitos legais.
Este artigo apresenta os fundamentos, hipóteses, documentos necessários e funcionamento do procedimento no cartório.
Conceito de Adjudicação Compulsória Extrajudicial
A adjudicação compulsória é o mecanismo jurídico que permite ao comprador obter a propriedade de um imóvel quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, mesmo após o cumprimento das obrigações contratuais.
Com a mudança legislativa, esse processo pode ser feito diretamente no Registro de Imóveis, sem intervenção do Judiciário, acelerando a regularização e diminuindo custos.
Base legal: artigos 216‑B e seguintes da Lei nº 6.015/1973 (incluídos pela Lei nº 14.382/2022).
Hipóteses de Cabimento
O procedimento extrajudicial é cabível quando:
- Existe um contrato válido de promessa de compra e venda ( O instrumento deve comprovar a obrigação de transferir a propriedade).
- O comprador comprovou o cumprimento de suas obrigações (Geralmente, o pagamento total do preço).
- O vendedor está inerte ou se recusa a outorgar a escritura (Formal ou implicitamente).
- O imóvel está registrado em nome do vendedor promissário (Ainda que com ônus, desde que não haja impedimento registral).
- Não exista litígio jurídico necessário (Se houver disputa complexa, o caso pode ser remetido para via judicial).
Vantagens da Via Extrajudicial
A adjudicação compulsória extrajudicial se destaca por:
- Rapidez: o procedimento cartorário geralmente é concluído em semanas, em vez de anos no Judiciário.
- Menor custo: reduz-se drasticamente o gasto com custas judiciais e honorários em longa duração.
- Simplificação: o fluxo é mais objetivo e documental.
- Segurança jurídica: controlada por tabelião e registrador imobiliário.
Procedimento Passo a Passo
O procedimento ocorre perante o Registro de Imóveis competente, podendo iniciar-se no Tabelionato de Notas, quando necessário lavrar ata notarial.
Requerimento do interessado
O comprador (ou seu representante) apresenta requerimento instruído com:
- Contrato de promessa de compra e venda;
- Comprovantes de pagamento;;
- Documentos pessoais;
- Certidões pertinentes;
- Comprovação da recusa do vendedor (notificação extrajudicial ou ata notarial).
Notificação do vendedor
O cartório notificará o vendedor para que:
- Outorgue a escritura; ou
- Apresente defesa; ou
- Mantenha sua recusa justificada.
O prazo geralmente é de 15 dias.
Análise da documentação
Se o vendedor não contestar ou se a recusa não for legítima, o oficial do registro autoriza a adjudicação.
Registro da adjudicação compulsória
O Registro de Imóveis efetua a matrícula em nome do comprador, concluindo o procedimento.
Recusa pelo Oficial: O que Fazer?
Caso o oficial apresente exigências, o interessado pode:
- Cumprir as exigências;
- Requerer a suscitação de dúvida ao próprio cartório, com apreciação pelo juiz corregedor;
- Ingressar com ação judicial caso haja controvérsia substancial.
Relação com Outros Instrumentos de Regularização
A adjudicação compulsória extrajudicial se diferencia de:
- Usucapião extrajudicial: depende da posse prolongada.
- Retificação registral: corrige dados do imóvel.
- Reurb: urbanização de núcleos informais.
Trata-se de instrumento próprio para contratos inadimplidos do ponto de vista do vendedor.
Requisitos Críticos para o Sucesso
- Existência de contrato escrito (preferencialmente registrado).
- Demonstração inequívoca do pagamento.
- Notificação formal da recusa.
- Ausência de litígio prévio.
- Matrícula atualizada do imóvel.
Considerações Finais
A adjudicação compulsória extrajudicial representa uma modernização significativa no sistema imobiliário brasileiro. Ao permitir a transferência da propriedade sem processo judicial, proporciona celeridade, economia e eficiência, favorecendo tanto compradores quanto o mercado imobiliário como um todo.
Sua implementação reforça a tendência de desjudicialização e simplificação de procedimentos no direito registral, alinhando o Brasil a práticas mais modernas de gestão documental e segurança jurídica.
